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Começou neste ano a implementação gradual da Reforma Tributária. Mesmo ainda em fase de testes e com a vigência plena prevista para 2033, os impactos das mudanças nos impostos já alcançam alguns setores. Entre eles, estão os shopping centers e, por consequência, os lojistas com presença em centros comerciais. Segundo especialistas ouvidos por PEGN, a Reforma Tributária já gera mudanças nos contratos de locação em razão do aumento do imposto previsto para shoppings.

De acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), atualmente, os shoppings são tributados por uma alíquota de cerca de 3,65% no regime cumulativo. Com a Reforma, o valor passará para algo entre 8,39% e 7,95%, a depender do teto da soma das alíquotas dos novos impostos. Mesmo com o aumento, o novo valor já é resultado de uma redução de 70% sobre a regra geral, na qual a cobrança deve ficar entre 26,5% e 28%. A Abrasce entende a mudança como um “impacto significativo” para o setor, mesmo ainda sem estimativas sobre os efeitos neste e nos próximos anos.

A Reforma Tributária tem como base a substituição de quatro impostos por um modelo dual, ou seja, composto por dois tributos. O primeiro, de alçada federal, é a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS); o outro é o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a ser gerido pelos estados e municípios. A soma da CBS e do IBS resulta no IVA Dual, que substitui a cobrança de PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI.

Neste ano, com o início da transição, haverá uma alíquota de teste de 0,9% de CBS e de 0,1% de IBS, que serão deduzidas dos tributos atuais. A partir de 2027, os cinco tributos sobre o consumo serão gradualmente extintos para a substituição pelas alíquotas de CBS e de IBS.

“Na prática, o que está acontecendo é que os shoppings, que agora são contribuintes diretos desses tributos, já estão repassando essa carga aos lojistas. E isso muda o equilíbrio dos contratos de locação e aumenta o custo de ocupação das lojas”, diz Natan Baril, fundador e CEO do Baril Advogados Associados e diretor jurídico da Associação Brasileira de Franchising (ABF).

De acordo com Baril e Andrea Oricchio, advogada especializada em franchising e sócia do escritório AOA Advogados, o principal impacto será para os lojistas contribuintes do Simples Nacional. “Para quem está no Simples Nacional, o impacto é ainda maior, porque não há direito a crédito de IBS e CBS, ou seja, o lojista absorve o custo integral”, diz Baril. Por outro lado, quem está no regime regular poderá se creditar dos impostos, ou seja, poderá abater, ou compensar, o valor pago no tributo em outra etapa da cadeia produtiva. Mesmo no segundo caso, o empreendedor deve entender como isso afeta o fluxo financeiro do negócio.

Oriccho aponta um exemplo prático: um lojista que paga R$ 10 mil de locação em um shopping center, se optante do Simples Nacional, paga R$ 365 referente ao atual imposto PIS/Cofins de 3,65%. Pós-reforma tributária, a título de exemplo, esse mesmo imposto passa a ser de R$ 825,00, se for considerado um tributo de 8,25%. “Do lado do shopping, ele pagará mais imposto, provavelmente repassando essa perda para o locatário para manter sua rentabilidade, elevando o valor do aluguel em, no mínimo, R$ 460,00 (R$ 825,00 - R$ 365,00)”, diz Oricchio.

De acordo com a advogada, alguns shopping centers já vêm incluindo em seus contratos de locação uma cláusula que prevê o aumento automático do aluguel se houver aumento da carga tributária do locador. Questionada por PEGN sobre a percepção de mudanças nos contratos de locação, a Abrasce afirma que “cada shopping center possui estrutura e regime tributário próprios, o que torna impossível uma solução única que contemple todo o setor e todos os lojistas”. A associação diz que orienta o diálogo entre as partes para que centros comerciais e lojistas cheguem a acordos.

Para Oriccho, negociar será a palavra de ordem. “Isso já aconteceu na pandemia do coronavírus de 2019 e certamente já está na pauta dos empresários. Rever os custos dos contratos de locação e abordar os locadores dos pontos com propostas para reduzir o impacto da majoração tributária imposta pela reforma é essencial”, aponta.

Na negociação, Baril aponta para três recomendações centrais:

Em primeiro lugar, o lojista deve estar ciente da redução de 70% dos impostos sobre os shoppings com a Reforma Tributária a fim de poder contestar eventuais repasses que superem o valor da alíquota reduzida;
Durante o período de transição, o advogado afirma que a Lei Complementar 214/2025 prevê um regime de transição específico para contratos de locação não residenciais (como os de lojistas em shoppings centers), o que dá ao lojista com contrato assinado até 16 de janeiro de 2025 o direito de optar pela manutenção de um regime tributário mais benéfico durante a transição, o que inclui a possibilidade de incidência fixa de 3,65%;
O lojista também deve ter em vista o direito de pleitear uma ação revisional do aluguel caso seja evidenciado o que Baril define como “desequilíbrio econômico”, quando o shopping se aproveita da possibilidade de se creditar do imposto e ainda repassar o valor.

No caso de franquias, os especialistas recomendam que franqueadoras orientem os franqueados que estão abrindo lojas ou renegociando contratos com shoppings neste momento para alertar e explicar as mudanças da Reforma Tributária. Mesmo o contrato com o centro comercial sendo de responsabilidade do franqueado, os advogados indicam que redes devem assumir a liderança para apoiar os empreendedores a fim de buscar manter as taxas de lucratividade dos negócios.

“O franqueado deve observar com atenção os contratos de locação, solicitar planilhas detalhadas de encargos, garantir que os valores sejam líquidos de IBS e CBS e formalizar todas as tratativas com os shoppings. Já a franqueadora tem o papel de oferecer orientação técnica, padronizar informações e unificar o discurso da rede, sem interferir na gestão das unidades”, conclui o diretor jurídico da ABF.